Земельные споры Волгоград

Приватизация земельного участка Волгоград

Приватизация земельного участка

Действующее земельное законодательство допускает приобретение прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами, имеющими в собственности, хозяйственном введении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) приватизация осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии с ч.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом отмечается, что «в случае перехода права собственности на строение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком».

Необходимо учитывать, особую природу права собственника здания на приватизацию земельного участка, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ. Данное право является именно исключительным, а не преимущественным, как, к сожалению, оно нередко именуется многими юристами в правоприменительной практике.

На самом деле преимущественное право определенного субъекта гражданского оборота приобрести определенное имущество, не будучи реализованным, прекращается; имущество в этом случае может быть приобретено третьим лицом. Например, если акционеры закрытого акционерного общества не воспользовались правом преимущественного приобретения акций, продаваемых акционером этого общества, данные акции могут быть проданы третьему лицу) ст. 7 Федерального закона от 26 декабря 1995г. «Об акционерных обществах»).

В отличие от преимущественного права, исключительное право определенного субъекта гражданского оборота в отношении приобретения конкретного имущества означает, что только данный субъект может приобрести такое имущество и даже в случае нереализации им своего права имущество не может быть приобретено третьими лицами.

Право собственника здания приобрести государственный или муниципальный земельный участок, на котором оно находится, является исключительным, что подчеркивается в ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, никто, кроме собственника здания, не может претендовать на приватизацию занятого этим зданием земельного участка. Данный тезис безоговорочно поддерживается и судебной практикой.

Из исключительной природы права собственника здания на приватизацию земельного участка следует несколько важных выводов.
1. Поскольку никто, кроме собственника здания, не вправе приобрести занятую зданием землю, нормы ст. 36 ЗК РФ имеют приоритет перед нормой ст. 5 Закона о приватизации, запрещающей юридическим лицам, в уставном капитале которых доля публично-правового образования (РФ, субъекта РФ или муниципального образования) превышает 25 % приобретать государственное или муниципальное имущество. Таким образом, даже если собственником здания является такое юридическое лицо, оно вправе приобрести земельный участок под зданием (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ).
2. В практике известны ситуации, когда земельный участок (ЗУ 1) принадлежит на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования одному лицу, однако на этом участке находится здание, принадлежащее другому лицу. Представляется, что в таком случае владелец ЗУ 1 не может требовать приватизации всего земельного участка, поскольку собственник здания имеет исключительное право приобретения в собственность той части ЗУ 1, которая занята зданием и необходима для его нормального использования. В связи с этим необходимо произвести межевание и кадастровый учет земли, находящейся под зданием и необходимой для его нормального использования, как отдельного земельного участка (ЗУ 2). Требовать приватизацию ЗУ 2 может только собственник здания, которое занимает ЗУ 2.
3. Исключительное право собственника здания на приватизацию земли действует вне зависимости от того, каким образом возникло право собственности на здание: в результате приватизации, постройки, приобретения у третьего лица и т.д.